住房贷款按揭十大疑问说分晓(二)
2004/3/16 17:11:05         文章来源:弘业地毯                     浏览次数:179
  贷款未还清时转让房产,贷款是否可以随之转让?    
  可以。目前本市工行、建行、农行均有此业务,俗称“转按”、“转贷款”。在借款期间,借款人可以在房产转让的同时转让自己的贷款,即将全部的未还贷款本金余额转让给新的购房人,只要其能通过贷款银行的审批。转贷款业务,解决了房地产三级市场交易的难题,方便了借款人的房地产转让,也降低了其房产转让的成本,减轻了压力,解决了借款人房地产转让时的后顾之忧。    

  将房子抵押能否申请贷款工行近期扩大了个人家居组合贷款品种的受理范围,对于拥有产权住房的个人来说,可以采取将自有产权住房抵押给工商银行的办法,获得贷款。贷款额度为抵押物评估价值的6成,期限最长为20年,利率为期限利率。个人家居组合贷款是以个人的自有房产作为抵押的个人融资新途径,并且,贷款是以现金方式发放的。    

  退休职工可以申请贷款吗 

  若向工行申请个人住房贷款,借款人的贷款期限可计算至70周岁,这就意味着退休职工可以申请期限为10年左右的贷款。工商银行是最近刚放宽对贷款最高年龄的限制的原来是65周岁。此举一方面扩大了贷款对象,另一方面将贷款期限延长,降低了广大工薪阶层的还贷压力,同时由此也增加了广大退休职工的可贷额度。    
  下岗了,还可以申请贷款吗    

  若借款人暂时下岗了,或认为单位开具的收入证明不足以全面反映自己的偿债能力时,只要借款人在工商银行有定期存款,并且是在申请贷款前3个月存入的,就可去工行申请开列“存款证明书”,工行将其作为对借款人偿债能力综合考察的依据。

  借款人可贷款的额度为不超过按家庭月收入测算的最高可贷额与存款金额之和。当然,开列存款证明书的“存款起息日”需为证明开列日前3个月,存款资金冻结期也为3个月。对于那些在工行有存款的个人,由于在以前存入的资金办理提前还款利息要损失,借款人可以先申请贷款,待存款到期后,再办理部分提前还款或全部提前还款。    

  单位经济效益差,住房公积金缴存比例可否下调 

  在1999年7月1日之前,上海所有应参加住房公积金制度的单位和职工的住房公积金缴存比例都是统一的。1999年3月,国务院颁布了《管理条例》,明确了住房公积金缴存比例实行分地区指导、分类指导的原则。《管理条例》第十八条规定:“职工和单位的住房公积金缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%;有条件的城市可以适当提高缴存比例。”

  第二十条规定:“对于缴存住房公积金确有困难的单位,经本单位职工代表大会或者工会讨论通过,并经住房公积金管理中心审核,报住房委员会批准后,可以降低缴存比例或者缓缴;待单位经济效益好转后,再提高缴存比例或者补缴缓缴。”上海根据国务院《管理条件》的规定精神,结合上海企业的实际情况,在确定1999年度住房公积金缴存比例时,也实行了分类指导的原则,即:凡经济效益较差,职工本人和单位执行各7%住房公积金缴存比例确有困难的企业,可以提出降低住房公积金缴存比例的申请。具体缴存比例原则上不低于各5%。企业申请降低住房公积金缴存比例的最长期限不得超过住房公积金的一个缴存年度。    

  申请降低住房公积金缴存比例的程序如下:    

  首先,由企业法定代表人提出,并提交职工代表大会或者工会讨论通过无职代会或工会组织的,需向全体职工征求意见,须经职工本人同意。其次,企业要经主管区、县、局、控股集团公司批准,报市公积金管理中心备案;无主管区、县、局、控股集团公司的企业,需经市公积金管理中心审批。    

  企业在提出降低住房公积金缴存比例申请时,应向主管区、县、局、控股集团公司或者市公积金管理中心提供下列材料:    

  1企业申请降低住房公积金缴存比例的报告。    

  2由企业填写的《申请降低住房公积金缴存比例审批表》。    

  3由同级财政财税专管员审核同意的单位上一年度财务决算报表。   

  住房公积金月缴存额如何计算    

  职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比 例。职工住房公积金月缴存额计算到元,元以下四舍五入。 

  单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。单位为职工缴存的住房公积金月缴存额计算到元,元以下四舍五入。    

  职工住房公积金月缴存额和单位为职工缴存的住房公积金月缴存额相加,即为该职工的住房公积金月应缴额。



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