住房贷款按揭十大疑问说分晓(一)
2004/3/16 17:11:30         文章来源:弘业地毯                     浏览次数:219
  买房时申请贷款合算吗 
   
  这个问题的答案是因人而异的,关键要看个人的投资渠道与投资水平。很多市民有足够的财力,可以一次性付清全部房款,但是他们仍然选择住房按揭贷款。因为,借款人可以把自己已有资金用作其他投资项目,只要能取得高于贷款利率的投资收益,就是合算的。您在买房时,最好先对自己的资产进行一下衡量,对预期收支进行测算。

  一些市民因不愿承担利息支出,不想负债,而将自己所有的积蓄一并取出,一次性付清了房款。可是待房屋交付使用时,又想申请贷款装修新家或另有其他大额支出,这时再进行融资就很不划算。因为个人信用贷款要承担期限贷款利率,其10年期的贷款利率为6.21%。若借款人在购房时就申请个人住房贷款,其10年期的贷款利率为5.58%,利率比期限利率低0.63%,以10万元贷款为例,10年里将少支出利息3786元。   

  同时,买房是一个较复杂的商业行为,而通过申请贷款,银行可以帮借款人对房地产项目作初步的调查和审查,这就为借款买房人把了一道房地产买卖和房地产抵押的政策关、法律关,降低了购房人的风险。    

  哪一种个人住房贷款品种利率最低    

  目前个人金融产品中,个人住房公积金贷款的利率最低,1—5年的年利率为4.14%,6—30年的为4.59%。虽然公积金贷款利率最低,但并非人人可以申请,它要求 申请人在申请贷款前必须累计缴存住房公积金满2年,连续缴存达6个月,并且公积金贷款 最高额度为10万元,加上补充公积金的3万元,最高只可申请贷款13万元。    

  公积金贷款的额度是按借款人配偶或同户成员住房公积金储存余额的15倍,补充公积金余额的2倍计算的。因此,对于有补充公积金的个人来说,想申请补充公积金贷款额度的,在申请前千万不要动用,一旦提取过补充公积金的,就不再计算额度。除此之外,个人住房商业性贷款的利率是个人消费贷款中最低的,其1—5年的年利率为5.31%,6—30年为5.58%。    

  借款时如何选择还款方式    

  个人住房贷款还款方式目前基本上有两种,一种是等额还款方式,另一种是等额本金还款方式。就拿等额还款方式来说,采用此还款方式,在整个还款期的每个月,还款额将保持不变遇调整利率除外,在还款初期,利息占每月还款总额的大部分。随着时间的推移,还款额中利息的比重将不断减少,而随着本金的逐渐摊还,还款额中本金比重将不断增加,此种还款方式的优点在于,借款人可以准确掌握每月的还款额,有计划地安排家庭的收支。    

  而采用等额本金还款方式,其本金在整个还款期内平均分摊,利息则按未还本金余额逐日计算,并与本金一起偿还。对于借款人来说,每月还款额在逐渐减少,但偿还本金的速度是保持不变的。应该说,这种还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人。 

  房产已经抵押,但仍需要资金、可否再抵押、再贷款可以。有的银行如建行称其为“加按”,有的银行如工行称其为个人家居组合贷款。向上海工行申请个人家居组合贷款,其个人家居组合贷款额与其未清偿的个人住房贷款本金之和最高不超过抵押物评估价的70%。

  也就是说,只要借款人的贷款余额不足7成,就可以将原房产再抵押获得家居组合贷款,而且家居组合贷款是以现金方式发放到借款人的存款账户,借款人可以将其用作装修住房、购置家具、家用电器等家居支出。当然申请个人家居组合贷款,必须是原工行的借款人,并且信用良好。借款人只需提供原抵押物的《上海市房地产权证》和有处分权人同意抵押的证明文件及原个人住房贷款的借款合同复印件,前往原贷款行即可申请贷款。



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